Il Corriere Fiorentino si accorge del valore della rendita a Firenze

Un dato oggettivo, indiscutibile (al massimo per difetto) dimostrato dagli analisti di AirDna, azienda di Santa Monica (Los Angeles, Usa) che elabora i «big data» direttamente dal sito Airbnb con un algoritmo capace di capire quante sono, quali e quante tipologie (dalla stanza condivisa fino agli appartamenti con 4 o più posti letto), quanto costano le stanze offerte a Firenze. Ma soprattutto quante volte sono state occupate e quanto ci si può ricavare se si diventa locatari a «5 stelle» (cioè con ottime recensioni) e quanto davvero si «incassa» affittando il proprio appartamento a turisti in città, anche in modo saltuario. Le cifre del «reddito potenziale» dimostrano che i grandi profitti si fanno se si affitta a turisti, con ospitalità parziale e frammentata, non affittando a residenti.

Il confronto è impietoso: con un appartamento 3 stanze da letto, a Firenze, è possibile arrivare a quasi 68 mila euro l’anno (con 4 fino a 120 mila). Facendo un confronto con un affitto «normale», per un appartamento da 90 metri quadri, con le medie di Immobiliare.it, si arriva al massimo a 2 mila al mese, 24 mila euro. Certo, 68 mila euro l’anno sono raggiunti solo da una percentuale bassa (il 6%): ma la «mediana» di occupazione è del 65%, e praticamente tutti riescono a strappare cifre equivalenti ad un affitto «normale» ad una famiglia, circa 24 mila euro. Magari avendo per sé la casa per metà anno (o usandola per altri scopi per lo stesso periodo).

È la rendita immobiliare, bellezza, parafrasando Humphrey Bogart. Ed è uno, non il solo, ma certamente l’ultimo in ordine di tempo, dei motivi per cui il centro storico si spopola di fiorentini: come dimostrato dai flussi demografici, un tempo a «cacciare» i residenti erano gli alti profitti per affitti a studenti universitari o a stranieri (spesso stipati in case di bassa qualità del centro). Ora è il turismo.

Alessandro Tortelli, direttore del Centro studi turistici di Firenze, legge con noi i dati concessi al Corriere Fiorentino da AirDna e si sorprende. «Che ci fosse questo andamento era noto, la dimensione no — commenta — mi colpiscono soprattutto le percentuali di occupazione delle stanze, che seguono mese mese quelle degli alberghi, ma con un tasso di occupazione ben più alto». In pratica, la metà degli appartamenti e delle stanze Airbnb sono «occupate», quindi affittate, per il 65% dei giorni disponibili, ben di più degli alberghi. Inoltre le strutture collegate a Airbnb «rispetto ad un anno fa — prosegue Tortelli — sono sicuramente aumentate del 40%». Quindi non solo «espellono» residenti, ma fanno una concorrenza spietata agli alberghi a 1, 2 stelle, qualche volta anche ai 3 stelle. «L’altro elemento importante è il costo medio di vendita delle stanze: una notte per due persone costa 81 dollari , è un costo praticamente identico se non superiore a quello degli alberghi, senza però neanche la prima colazione» spiega Tortelli. E un altro dato importante è il periodo in cui si resta a Firenze: non si affitta l’Airbnb per soggiornare a lungo, ma per (in media) due notti. «Soprattutto nei weekend» aggiunge Tortelli. Una dinamica che non è solo fiorentina: «Ci sono già analisi in Europa in cui si indicano gli Airbnb come i concorrenti più forti del settore alberghiero, soprattutto nelle grandi città». Solo che Firenze spicca, per la presenza di appartamenti offerti online da Airbnb: Firenze ha 5.755 strutture su 375 mila abitanti, Pisa ne ha 575 su 100 mila, Roma 13 mila su 2 milioni e 867 mila abitanti, Milano 8.566 su un milione e trecentomila. «Solo Venezia ne ha di più, con il 72% di appartamenti in centro disponibili su piattaforme online» commenta Tortelli.

L’altro problema, l’evasione fiscale. I fiorentini «regolari», cioè quelli iscritti nella varie forme di affittacamere, sono 900: questi dichiarano e pagano la tassa di soggiorno (un euro per ospite al giorno) e sono conosciuti al fisco. Probabilmente, solo 500 di questi sono iscritti a Airbnb: il resto è «trasparente» a fisco e Comune? E se si arriva anche a 120 mila euro l’anno di ricavi, lasciandosi per «vivere» un quarto (30 mila euro), con 90 mila euro l’anno qualunque mutuo è sostenibile. Ed ecco, la rendita immobiliare «definitiva», forse il colpo finale all’identità del centro, una ferita aperta da decenni.

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